“眼见为实”是中国几千年沉淀在老百姓心里的一条准则，其背后暗含着交易信用的缺失。信用是未来收益的贴现。我们自古走了一条不同于西方列强的路子，当东印度公司成立时，便向居民发售股票，甚至规定分红要在十年之后，那些等不及分红的股东们就转让手中的股票，于是，股票交易积少成多，便形成了股票交易市场。多少年来在中国人的眼中地契、房契才是最牢靠的财富，土地、房子要比那张纸票实在的多。股票可以成废纸，地、房子是跑不掉的。所以，财富的衡量：一个是一次性的总量；一个是复利流量。纵观中国城市化的发展路径，计划经济时期，通过二元结构剪刀差的途径，广阔的农村哺育了少数的城市，城市化率长期停留在百分十几，土地的价值在于维持生命。改革开放后开启大规模城市化进程，政府手中的那点余粮不足以支撑如此巨额的资金支出，土地是政府拥有最大的资源，于是便开创了一条以土地为核心的大规模融资的负债型城市化模式，土地的价值属性便由农业生产粮食转变为城市化工业化的要素，赋予了融资金融功能。可以说，土地资本帮助地方政府以前所未有的速度积累起原始资本，使得城市化的速度和规模都超过了改革之初最大胆的想象。这也恰恰与中国老百姓的财富观高度吻合。巨额的财富表现为超前的城市建设、超前的基础设施。按照通常说的城市建成区一平方公里容纳一万人，恐怕现有城市建城区的面积能容纳的人口远超公布的58%多的城镇化率的人口。换句话说，没有土地金融，城市建设根本无法发展成今天的规模。
挣钱为了花钱，挣的多便花的多；花的多，则需要挣的多。这两句话的内在逻辑其实是不同的。前一句是基于过去的积累，后一句是基于未来的收益。如此超前大规模地预支未来，是因为有地可卖，并且能卖的出去。但是，城市的物理空间总是有边界的，当城市几环之外已没有更多的土地用来卖时，城市建设便由高点降落，进入运营阶段，而运营阶段是需要大量的现金流来维持的。土地与股票、债券最大的不同在于一次性的获得总量，而股票、债券在于流量。显然，能够创造现金流量的是实体。然而城市超前的金融化导致的“脱实向虚”的直接后果便是眼前收入及未来预期收入减少。几十年习惯且熟悉的土地信用扩张机制已无法持续。为了维持社会融资需求，MLF等各种粉的投放，也只是权宜之计，降准也会受到空间约束的。过去以外汇占款投放，土地融资来接盘，这一投一放的机制到今天都已经发生变化，现在面临的是需要提供新的信用扩张（收缩）机制，而新的信用扩张（收缩）机制应以何为锚，以何作为实现渠道，都是需要迫切思考解决的问题。总之，从土地融资的规模思维到资本市场的流量思维，是一次艰难的跳跃，也是一次艰巨的考验。因为流量不是政府能够做到的，如同盖了众多豪华的酒店，没有好的经营者，甚至不如早餐门面房。“眼见为实”的财富观会随着现代社会信用的契约关系淡化。
城市是什么?城市由集市演化发展而来，集市是因交易而来，城市的本质自然也是从属于交易，城市是为了交易方便而拓展的平台。而中国的城市走的是先搭台后唱戏，轰轰烈烈的建设阶段进入尾声，进入运营阶段。平台搭好了，需要更多的交易主体产生现金流来维护城市运营。既然城市是国家经济增长最有力的支撑，那么城市发展的拐点也就意味着经济增长转型的到来。钱花出去了，该想想如何挣钱。
此外，资本超前的预支一定会使城市的门槛不断加高，一方面造成农民进城的阻力不断增加，一方面中国传统文化中至少这一代农民对宅基地、耕地的依恋程度，也很难在较短时期内产生所谓的大规模土地流转农庄式的规模化集约化经营。城市建设的高度现代化与乡村并没有实质性变化，仍然没有摆脱二元结构。乡村振兴战略的实施，引申出城乡如何高质量统筹协调发展。城乡一盘棋，城市成了泛孤岛，也是无法持续的。
李燕燕 郑州大学教授、中原发展研究院特聘教授
写于2019年1月18日
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